Neue Bebauung an der B1 konform mit Bebauungsplan?
An der B1 werden gegenüber der Biesdorfer Höhe drei neue Häuser errichtet. Anwohner aus der umliegenden Nachbarschaft wollten wissen, ob tatsächlich derart hoch und umfassend gebaut werden darf. Die kurze Antwort: Ja. Die lange Antwort gibt es in diesem Beitrag.
Mit einer Anfrage habe ich mich an das Fachamt gewandt und die folgende Antwort erhalten:
Zur Bebauung des Mischgebietes 1 des Bebauungsplanes XXI-2
Frage 1: Wurde durch den Bauträger die maximal festgelegte Höhe 30 m eingehalten?
Das nachgefragte Bauvorhaben – Mehrfamilienhäuser mit Gewerbe auf dem Vorhabengrundstück Alt-Biesdorf 49 im Mischgebiet 1 (MI 1) des Bebauungsplanes XXI-2 – entspricht den rechtsverbindlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes XXI-2.
Der Nachweis der Einhaltung aller zeichnerischen und textlichen Festsetzungen wurde durch den Antragsteller anhand der Planungsunterlagen, einschließlich der Unterlagen des Öffent- lich bestellten Vermessers (ÖBVI), geführt.
Grundsätzlich besteht ein Rechtsanspruch auf Ausschöpfung des festgesetzten Baurechtes. Im Mischgebiet ist keine maximale Baukörperhöhe festgesetzt. Im MI 1 ist eine maximale GRZ von 0,4 bei einer maximalen GFZ von 0,8 festgesetzt sowie ein Baufenster und eine II- bis IV-Geschossigkeit. Die nachgefragten 30 m beziehen sich auf die in der Textlichen Festsetzung Nr. 4 und der in den Mischgebieten MI 1 bis MI 5 festgelegten maximalen Fassadenlänge von 30 m. Diese wird entsprechend vermessenem Lageplan des ÖBVI mit den einzelnen Baukörpern mit Fassadenlängen von 16,0 bis 29,5 m nicht überschritten.
Frage 2: Es wurden 5 Geschosse an der B1 errichtet – 4 Vollgeschosse wurden im B-Plan festgelegt. Wird das Dachgeschoss als Staffelgeschoss gewertet und auf welcher Grundlage (aus der Begründung zum B-Plan) wird von der Möglichkeit eines Staffelgeschosses ergänzend zu der Regelung der Geschossbegrenzung ausgegangen?
Im nördlichen Teilbereich des Mischgebietes MI 1 ist eine Bebauung mit mindestens zwei Vollgeschossen und maximal vier Vollgeschossen festgesetzt und planungsrechtlich zulässig. Die Angaben bzgl. zulässiger Geschossigkeiten in Bebauungsplänen beziehen sich immer auf Vollgeschosse. Dabei sind auch weitere Geschosse zulässig, z.B. sowohl im Kellerbereich als auch im Dachgeschoss, sofern sie keine Vollgeschosse darstellen. Die zur Nachweisführung erforderlichen Berechnungsmodi sind in der Richtlinie und den Gesetzen für die ÖBVI (Öffentlich bestellten Vermesser), die im Antrag den Nachweis führen müssen, dargestellt. Zum Vorhaben Alt-Biesdorf 49 wurde der rechnerische Nachweis durch den ÖBVI erbracht, dass die Staffelgeschosse keine Vollgeschosse sind, weil sie weniger als 2/3 der Fläche des darunter befindlichen Geschosses einnehmen.
Inzwischen wurden die Arbeiten an einem der Häuser eingestellt. Die Fassade ist noch nicht verputzt und trotzdem ist das Gerüst abgebaut. Ob die Bauarbeiten weitergehen und wann ist aktuell unklar.
Soweit ich neue Erkentnisse dazu gewinne, werde ich wieder informieren.
veröffentlicht am 01.06.2023